1, rue Raymond Morel 77170 Brie-Comte-Robert
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Acheter un appartement, louer un local, vivre en copropriété, défendre une limite de propriété, gérer une livraison VEFA qui s'éternise : le droit immobilier traverse votre quotidien — souvent sans bruit, sauf quand un litige éclate. Il combine du droit civil (contrats, propriété), du droit fiscal, parfois du droit commercial (baux), et il fait intervenir une multitude d'acteurs (notaires, agents immobiliers, syndics, promoteurs, assureurs).
Le cabinet de Maître Thibault Filler intervient en amont, pour sécuriser vos projets, et en aval, pour défendre vos intérêts lorsque la situation se tend. Cette double approche — conseil préventif et contentieux — est l'un des avantages d'un cabinet généraliste de proximité : un même interlocuteur peut suivre un projet immobilier de la signature du compromis jusqu'à la résolution d'un éventuel contentieux quelques années plus tard.
L'achat sur plan, ou VEFA, est régi par des règles protectrices spécifiques (articles L. 261-1 et suivants du Code de la construction). Plusieurs litiges fréquents :
Retards de livraison : pénalités contractuelles, indemnité d'occupation différée, parfois résolution du contrat lorsque le retard dépasse trente jours après mise en demeure.
Non-conformités à la livraison : matériaux différents de ceux promis, plans modifiés, équipements absents.
Réserves à la livraison : délai d'un an pour la levée des réserves apparentes, action en garantie de parfait achèvement (article 1792-6 du Code civil).
Malfaçons révélées après livraison : garantie biennale (deux ans) sur les éléments d'équipement, garantie décennale (dix ans) sur les éléments de gros œuvre.
Le cabinet vous assiste à chaque étape, depuis la simple lettre de mise en demeure jusqu'à l'action judiciaire en réparation, en lien avec un expert en bâtiment lorsque la complexité technique l'exige.
La vie en copropriété concentre une part importante des contentieux immobiliers traités par le cabinet. Les dossiers récurrents concernent :
Contestation d'assemblée générale
Une décision d'assemblée générale peut être contestée dans un délai de deux mois (article 42 de la loi du 10 juillet 1965), sur des fondements précis : convocation irrégulière, défaut de majorité, violation du règlement de copropriété, contrariété à l'ordre public. La contestation doit être faite par assignation devant le tribunal judiciaire.
Charges impayées et recouvrement
Le syndic dispose d'outils efficaces pour recouvrer les charges impayées : commandement de payer, procédure d'injonction de payer, hypothèque légale spéciale. Le cabinet intervient aussi bien pour les copropriétés (recouvrement) que pour les copropriétaires en difficulté (négociation d'échéanciers, contestation de charges manifestement irrégulières).
Travaux et conflits avec le syndic
Désaccords sur la nature des travaux votés, sur leur exécution, sur la répartition des charges, sur la gestion du syndic : ces dossiers nécessitent souvent une analyse fine du règlement de copropriété et des décisions d'AG des dernières années. La révocation d'un syndic suppose une procédure spécifique encadrée par la loi de 1965.
Bail d'habitation
La loi du 6 juillet 1989 régit les rapports entre bailleurs et locataires de logement à usage de résidence principale. Les contentieux courants : loyers impayés et expulsion, contestation du dépôt de garantie au départ du locataire, caractérisation d'un trouble de jouissance, congé pour reprise ou pour vente, encadrement des loyers dans les zones tendues. Le cabinet intervient pour les deux parties, avec une priorité : épuiser les voies amiables avant l'expulsion, particulièrement coûteuse en délais et en relations.
Bail commercial
Le bail commercial (statut des baux commerciaux, articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce) protège fortement le locataire commerçant : durée minimale de neuf ans, droit au renouvellement, indemnité d'éviction en cas de refus, plafonnement du loyer renouvelé. Les enjeux financiers sont souvent considérables (un local commercial bien placé représentant un fonds de commerce). Le cabinet accompagne aussi bien la conclusion du bail (négociation des clauses dérogatoires) que le contentieux (déplafonnement, refus de renouvellement, indemnité d'éviction).
Les conflits de voisinage représentent un volume important de contentieux civils. Trois grandes catégories :
Servitudes : passage, vue, écoulement des eaux. Les servitudes peuvent résulter d'un titre, d'une prescription trentenaire ou de la situation des lieux. Leur contestation appelle souvent un bornage ou une expertise géomètre.
Limites de propriété et empiètements : un mur, une clôture, une plantation qui empiète sur la propriété voisine. Action en démolition, parfois en bornage préalable.
Troubles anormaux du voisinage : nuisances sonores, olfactives, visuelles, perte d'ensoleillement. Cette responsabilité fonde une demande d'indemnisation indépendamment de toute faute, dès lors que le trouble dépasse les inconvénients normaux du voisinage.
Les sinistres de construction relèvent d'un régime juridique spécifique, articulé autour de trois garanties principales :
Garantie de parfait achèvement (un an à compter de la réception) : oblige le constructeur à réparer tous les désordres signalés à la réception ou apparus dans l'année.
Garantie biennale ou « de bon fonctionnement » (deux ans) : couvre les désordres affectant les éléments d'équipement dissociables (chaudière, volets, etc.).
Garantie décennale (dix ans) : couvre les désordres compromettant la solidité de l'ouvrage ou le rendant impropre à sa destination.
L'assurance dommages-ouvrage, obligatoire pour le maître d'ouvrage, permet de préfinancer les réparations sans attendre la décision de justice sur la responsabilité. Le cabinet vous assiste dans la déclaration de sinistre, l'expertise contradictoire, et l'action récursoire éventuelle contre les intervenants à l'opération.
Pas obligatoirement : le notaire reste l'acteur central de la vente. Mais faire relire un compromis par un avocat avant signature est l'un des conseils les plus rentables qu'on puisse donner — quelques centaines d'euros qui peuvent éviter des dizaines de milliers de pertes en cas de litige. L'avocat intervient également chaque fois qu'un contentieux apparaît : vices cachés, refus de l'acquéreur, défaillance du vendeur.
La procédure d'expulsion suppose plusieurs étapes : commandement de payer, assignation au tribunal, jugement, commandement de quitter les lieux, intervention du commissaire de justice (anciennement huissier). Comptez en moyenne entre dix et dix-huit mois, hors trêve hivernale (1er novembre - 31 mars) qui suspend les expulsions. La procédure peut être plus rapide si le bail prévoit une clause résolutoire et que le locataire ne régularise pas dans le délai.
L'action doit être engagée dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice (article 1648 du Code civil). Cette « découverte » s'entend de la connaissance certaine du vice et de son ampleur : en pratique, souvent à compter d'une expertise. Au-delà, la prescription est acquise. Il est donc essentiel de consulter dès l'apparition d'un problème suspect.
Vous disposez d'un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal pour contester la décision. Au-delà, l'AG est définitive. La contestation doit être faite par assignation devant le tribunal judiciaire, avec représentation obligatoire par avocat. Les motifs admis sont précis : convocation irrégulière, défaut de majorité, violation du règlement, atteinte à l'ordre public.
Plusieurs voies sont possibles selon la situation. Si une règle d'urbanisme locale est violée (PLU), un recours peut être engagé devant le tribunal administratif. Si le mur cause un trouble anormal de voisinage (perte d'ensoleillement, vue dégradée), une action en réparation peut être engagée devant le tribunal judiciaire. La voie amiable — courrier de mise en demeure, médiation — doit toujours être tentée d'abord.
Oui, si le contrat de réservation prévoit des pénalités de retard (presque toujours le cas en VEFA). Au-delà des pénalités contractuelles, vous pouvez solliciter une indemnité d'occupation différée (les frais que vous engagez en attendant la livraison : loyer, double charge), voire la résolution du contrat si le retard est important et persiste après mise en demeure.
Non. Elle couvre uniquement les désordres compromettant la solidité de l'ouvrage ou le rendant impropre à sa destination. Une fissure cosmétique ne relève pas de la décennale ; un effondrement partiel ou des infiltrations rendant le logement inhabitable, oui. Pour les désordres mineurs, ce sont la garantie de parfait achèvement (un an) ou la garantie biennale (deux ans) qui s'appliquent.
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